近年来,作为我国国民经济支柱产业和最重要经济增长点的房地产业融资市场需求大大快速增长。由于商业银行长期以来正处于低独占地位,房地产信贷仍然是我国房地产业融资的主渠道。我国房地产业对资金市场需求不断扩大与传统融资渠道狭小之间的对立,使得房地产业激化金融风险的隐患和陷于融资困境的问题突显。
信托是中国房地产金融创新的主流范式和主要趋势,“信托+银行”是中国房地产融资的主流模式。房地产投资信托(全称REIT)作为有效地的投资手段可以活跃和性刺激金融市场,作为融资手段可以推展房地产业的发展,对于我国房地产业乃至整个国民经济都具备最重要的意义。一、我国房地产投资信托发展的背景及现状 (一)房地产投资信托在国外的发展概况 房地产投资信托产生于20世纪60年代的美国,美国房地产投资信托的发展经历了20世纪60年代初的蓬勃发展,60年代末期的一度兴旺,70年代的重创和下滑,80年代的衰退趋向以及90年代后的迅猛发展。经过40多年的发展,REIT在美国早已有了非常的规模,美国已沦为当今世界REIT最成熟期和典型的国家。
美国目前约有300种房地产投资信托基金在运作之中,管理的资产总值多达3000亿美元,而且其中有将近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。自20世纪80年代以来房地产投资信托业以求很快发展,目前REIT正在世界范围内日益受到投资者的注目。(二)我国房地产投资信托发展的现状 我国的信托业始自1979年,至今已有20多年的发展历史。
我国的房地产投资信托虽跟上较早,但近年来发展很快。2003年央行121号文件实施以来,房地产投资信托一度沦为开发商解决问题资金问题的新渠道,我国的房地产投资信托在信托投资中所占到的比重渐渐下降,投资金额大大减少。房地产投资信托的较慢发展之势被业内称作“井喷”。从我国房地产投资信托发展的现状来看,可以概括出有其在实践中的主要特征如下: 1.房地产投资信托呈现出较慢发展的态势 据有关资料统计资料,截至2005年12月31日,信托市场共计发售房地产投资信托121只,筹措资金规模157.27亿元,绝对额大幅度减少了35.1亿元,分别较去年同期快速增长11%和28.73%。
2005年国内房地产投资信托市场之后呈现出较慢发展的态势,不仅信托品种及规模很快不断扩大,而且信托产品结构也呈圆形多元化态势。目前,房地产投资信托产品已可行性构成了资金贷款型、股权投资型、受益权出让型、置业出售、债权信托和人组投资型等多样化的信托品种。
同时,在单个信托产品规模、期限和收益方面,也经常出现了筹措资金从1000万元到10亿元平均、期限和收益多样化的信托产品局面。2.资金运营方式以贷款类居多 在房地产投资信托产品中,信托资金的运营方式主要还包括贷款、股权投资、股权证券化、权益出让和混合型(上述方式的融合)。贷款类信托产品是指信托公司通过质押资金用于方的公司财产或股权为基本贷款借贷方式发售房地产信托产品后,将筹措的资金获取房地产公司用于。贷款类的房地产投资信托,筹措金额占到全部房地产投资信托金额的76.2%,贷款利率基本环绕银行同期贷款利率上下浮动,大约为年息4%—8%。
截至2005年第三季度末,以贷款类居多的房地产融资笔数是41笔,占到同期市场房地产投资信托总笔数的62.12%。其贷款类资金的规模为46.75亿元,占到同期市场贷款类资金总规模的64.36%。3.资产配备风险集中于 我国目前绝大多数房地产投资信托将所筹措资金投资于预先原作的单个项目,使资金金额和投资期限皆与房地产项目相配套,以提供最大化的投资收益水平。
这种将全部资金投资于单个房地产项目的资产配备策略使信托资金分担了很高的集中性风险。从长年来看,随着信托投资公司在房地产行业的投资经验和管理团队的成熟期以及可供选择的房地产投资项目的激增,大部分房地产投资信托将主要采行集中投资、建构房地产项目投资人组的方式来配备信托资金。4.信托产品短期化 一般来说而言,国外房地产信托产品的期限都在8至15年以上。
信托在整个金融体系中充分发挥的是长年融资的角色,这一点在中国人民银行施行的《信托投资公司管理办法》中有明确规定。目前我国发售的房地产信托计划中,大多是单一期限的,一般为1-3年,呈现出显著短期化特征,不具备期限切换功能,也无法符合房地产股权投资的期限拒绝。
既没体现信托的中长期融资功能,也没反映信托业和银行业功能错位的拒绝,有利于信托业的身体健康、将来发展。5.房地产投资信托的区域化渐渐显著 在我国房地产投资信托的市场风险逐步显露出的情况下,信托商对信托地产融资的区域性自由选择较为慎重,由此导致投资信托中区域化的资金注重较为显著。信托商在对地域内的房地产项目展开融资前,不仅要注目项目本身的细节,而且也要注目地区房地产经济宏观的发展变化,做到区域房地产市场需求状况的变化。
通过上述宏观和微观方面的研究对信托商掌控房地产投资信托风险产生有较强的参照依据,所以信托商对于投资风险较小的市场区域,以及经济增长速度较小的区域都采行规避的策略,由此促成房地产信托投资的东中西部区域化特征较为显著。
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