[概要] 我国房地产市场目前经常出现高房价和高空改置,国家适当实施了一系列的调控政策。由于政策的迟缓,调控效果最初并不如意。为此我们必须调整心态,拓展思路,融合中国国情,不断完善新政,使房地产市场新的理性而身体健康发展。
[关键词] 房地产 房价 政策 近几年,我国房地产市场经常出现了价格上的较慢上涨。基于房地产行业的最重要地位,政府对它做到了强有力的宏观调控。2004年以来，政府就综合运用了土地供应、金融信贷、税收和行政介入等政策对房地产市场展开调控,其中以金融和行政调控为重点。
这一轮调控仍然持续到现在，仍然没完结的迹象。但是这一切调控的后果最初未使房价回升,反而在各大城市经常出现房价,投资一路加剧。
这一次中国的房地产市场所面对的经济环境与有所不同以往,我们有适当因应其他改革,糅合国外的经验,多管齐下,才能使房地产市场步入理性身体健康的发展轨道上来。正是有这样的了解,2007年9月份至今我国的宏观调控政策以“组合拳”居多基调:财政政策,货币政策,土地政策,产业政策,税收政策,汇率政策等等为人组,以土地掌控为核心,通过灵活运用和强有力的继续执行,渐渐把过去房价虚涨的部分挤出去,让房地产市场重返到理性发展状态。 一、当前房地产市场的形势 价格的强弱与供求关系紧密连接,所以政府调控房价,主要也从供需应从,两方面都要同时调整。我国当前的局面是供给严重不足,市场需求过度收缩。
市场需求在当前的收缩既与我国过去的土地使用权用于制度,住房福利分配制度有关,同时也与收益减少,城市化进程减缓,金融产品的派生有关。供给严重不足有客观原因,如土地的不能再造,原材料价格上涨,房地产开发环节过长等等。
主观上房地产开发商黑市土地,捂盘惜售等险恶不道德，以及国际热钱的涌进,市场投机过盛也使得房源供应严重不足。 既然房地产市场供不应求局面的构成既有客观原因,也有主观原因。那么我们继续执行短期的调控政策只有可能把主观原因避免,把过分虚涨的价格部分挤出去,而客观原因的不存在使供不应求局面长期保持,房价从将来趋势看是下跌的。
所以长年的调控政策的重点就应当以平稳房地产市场的理性兴旺居多,而无法只纠结于房价是下跌还是上升这一单一的命题上,这样才是按经济规律办事。2007年经常出现调控结果是房价就越力就越上涨,这与政策的滞后性有关。
而从2008年开始,供需形势再次发生了一定改变：很多城市,特别是在是一线城市,房价经常出现了一定程度的暴跌，国家在2007年部署的经济适用房廉租房政策于是以集中力量在2008年实行,再加90/70的政策,市场上的房源渐渐减少了很多。但老百姓大多还在持币观望,这有可能将增进房地产市场再次发生更进一步的变化。
应当说道对于短期调控目标的构建2008年第二季度已较为明朗.但我们并不希望经常出现“硬着陆”的局面，所以必需要已完成长年调控目标。 二、已实施政策的利与弊 1.按揭政策 个人住房按揭政策的新变化展现出为首付和利率在原先基础提升,卖第二套房还要提升首付和利率,这些都是为了压制炒房者,留出房源卖给确实的自住者。但这些措施诱导了炒房者也诱导了确实的购房人,这让他们的消费市场需求在短期内缩减了。
此时的供求关系好象变得供过与欲。但这群确实的买房人注定是要买房的.等他们赚足了首付,就不会在以后某一特定时期集中于愈演愈烈出有出售市场需求,使得这世纪末又经常出现供不应求,房价又不会较慢上涨。
同时投资者中有的财力雄厚,他们完全仅靠贷款来投资,加息对他们没什么影响。目前虽然人数不多,但其占据的房屋面积不少,如果任由其闲置更好的资源,那么供不应求的局面还不会更进一步好转。
另外就整体经济而言,进一步提高利率不会性刺激外资的涌进,国际热钱一般来说流向楼市和股市,从而更为引起价格上涨。就个体企业而言,加息使其财务成本增加.在无法更佳做到未来形势下,很多开发商不会慎重行事,或减产或移往资产,供应又不会更进一步增大,价格还不会下跌。 另外开发商之所以有机会建高价房,除了考虑到充沛的市场需求外,还和个人住房按揭制度的漏洞有关。
银行在要求借贷之前一般要对抵押房产不作评估。目前在国内个人住房按揭贷款的实际运作中一般都非常简单地使用市场比较法，对比周边类似于楼盘的市场价位加权平均推算按揭楼盘的价值，而没更好地考虑到房地产市场的发展阶段和水平、按揭房产在处理时有可能受到的容许和处理成本，以及未来有可能再次发生的风险和损失，低估按揭房产价。
而且大多数商业银行对一手按揭房产不拒绝评估，而是以房产的销售价格作为发放贷款的价值依据。这种作法必定希望开发商尽可能修建高价房屋，或者采行各种有可能的方式引高房价，促使高价交易合约，以提供高额按揭贷款。 2.货币政策 削减型的货币政策主要还包括提升存款准备金率,发售央行票据,展开正回购操作者,这些为的是增大商业银行的借贷能力,重复使用不足的流动性。较少了金融的反对,开发商举步为艰,整个行业新的优胜劣汰。
尽管这种“配对”不会使房地产资源获得拆分重组,产品今后的性价比不会更高。但之后用于这一政策也不会经常出现一定可玩性。
发售央行票据,意味著央行减少了市场上对资金的市场需求,这增大了央行在货币供应量和利率之间展开协商的可玩性,很难同时顾及量与价的均衡,且发售成本上千亿元,难以为继。用提升准备金率固然有减少调控成本的益处,但是由于央行要对金融机构的存款准备金缴纳利息,这客观弱化了它对金融机构“课税”的调控功能。 3.税收政策 对于目前实施的二手房光阴环节营业税,个人住房出让所得税从一定程度上诱导了房产投机, 能使原本的投机性市场需求改向投资，使炒房者改向长线投资。但它又是一把双刃剑，减少了二手房光阴可玩性，二手房交易成本的减少有利于存量房市场的流通，而存量房市场的不发展，反过来将激化新房的供不应求,房价下跌。
4.行政介入 对于90/70的规定,政府是想要通过调整供应结构来减少普通老百姓负担得起的房源。但我们国家幅员辽阔,每个地区有自己对面积和总价的习惯性尊重和综合考虑到。
90平方米这种一刀切的作法是在特定时期继续执行的必要行政干预,主要为的是防止出现国家实施实质政策,地方想方设法推迟的局面,政策得到继续执行,房价还不会下降。至于这种作法今后的完备,各大城市可依据当地实际情况来定一些细则加以处置。另外有的城市政府必要干预本地商品房价格的制订,虽然深得老百姓奏乐称之为好,但这很显著违背了市场规律,在利润的推展下,当成本下跌,价格又不许上涨的情况下,开发商只有可能减少工程质量,增加供应或移往资产,价格注定还是不会下跌一起。
所以从目前的局面我们可以看见,针对房地产市场所实施的宏观调控政策很多在2007年并没经常出现当初想象的理想效果,但转入2008年后这些政策的威力就显现出来。我国的调控政策有其优势的一面,也有严重不足的部分。要符合老百姓的住房市场需求,首先要考虑到他们的收益状况。现在的国情按收益来区分,人们可分成低收入者,中等收入者,高收入者。
低收入者认同买了房,高房价又带给了高租金,所以低收入者的生存条件尤其险恶。中等收入者占到大多数,他们人数多,对房屋市场需求大,条件拒绝低一些,其收益与高房价比起,他们也买了。如果市场上只有单一的高房价的房源,他们不得不自由选择,沦为“房奴”。
这也是当前开发商哄抬房价的底气—不愁没有人卖。高收入者与他们恰好忽略.愿为买好房就买好房,愿出多低的价就出有多低的价,那是他们的权利,这群人的住房问题几乎可由市场来解决问题。所以我们要重点探究的是占到中国绝大多数人的住房确保问题,看还须要在现有政策之下如何再行完备,而不是全然的减少房价。
价格问题不应主要转交市场去解决问题,而政府不应把过去自己所忽视的确保责任担负起来。
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